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沈阳房屋买卖纠纷中的“一房二卖”
时间:2018年11月05日  编辑:佚名 来源:本站原创 浏览:

  在沈阳房屋买卖纠纷中的“一房二卖”的情况,那么“一房二卖”有什么法律后果呢?此纠纷应该遵循怎么样的原则呢?对此,辽宁卓政律师事务所在下文为您具体介绍这个问题,希望分享的内容能够对您有所帮助。

  “一房二卖”有什么法律后果和纠纷的处理原则

  出卖人就同一房屋订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,某一买受人先行办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明的,应当认定该房屋已经发生物权变动,其他买受人只能向出卖人主张债权请求权。

  解释:

  不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法,是指物权在发生变动时,必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此,不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记,不发生法律效力;但当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。

  根据上述原则,如果出卖人就同一房屋订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,某一买受人先行办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明的,应当认定该房屋已经发生物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续,故应当认定其只对房屋出卖人享有债权请求权,不能对抗他人已经依法取得的该房屋物权的效力。

  一房二卖的差价损失赔偿问题

  当事人双方订立房屋买卖合同后,出卖人违反约定另行出卖房屋,买受人主张赔偿房屋转卖价格与合同约定的交易价格之间的差价损失的,人民法院应予支持。

  法律规定:

  《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

  根据合同严守原则,只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险,不能认为是情势变更,出卖人以此为由拒绝履行合同并另行出卖房屋的,买受人有权向出卖人主张赔偿因其违约行为或者恶意的缔约过失行为所造成的经济损失。关于违约损失的计算,关键在于买受人的可得利益损失问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在房屋买卖合同中,因一方违约,造成另一方订立合同的目的落空,另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于,守约方如要达到合同履行后的利益状态,必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的,当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失,也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。

  因此,守约方主张赔偿该差价损失的,应予支持。确定该差价损失的赔偿范围,应当权衡违约方的收益与守约方的损失,取其高者为基准,根据可预见的经济形势发展趋势适当调整该损失的赔偿数额。基于上述,在一房二卖的情况下,如果出卖人转卖的价格高于前手合同的交易价格,则转卖价格减去前手合同的交易价格所得差价,应当作为出卖人的违约收益,对买受人进行赔偿。以上大连房屋买卖纠纷中一房二卖问题的解答,如有其它问题辽宁卓政律师事务所提供专业法律咨询服务。